캡레이트(Cap Rate, 자본환원율)
1. 캡레이트(Cap Rate, Capitalization Rate)란?
캡레이트(Cap Rate, Capitalization Rate, 자본환원율) 는 부동산의 수익성을 평가하는 지표로,
부동산 투자 시 순영업소득(NOI, Net Operating Income)과 부동산 가격을 비교하여 수익률을 계산하는 방식입니다.
✅ 쉽게 말하면:
- 부동산이 얼마만큼의 수익을 창출하는지 나타내는 비율
- 부동산 가격 대비 연간 수익률을 나타냄
- 높을수록 수익성이 높고, 낮을수록 안전자산 성격이 강함
📌 기본 공식:
Cap Rate=NOI (순영업소득)부동산 가격×100\text{Cap Rate} = \frac{\text{NOI (순영업소득)}}{\text{부동산 가격}} \times 100
2. 캡레이트 공식 및 계산 방법
캡레이트는 부동산이 창출하는 순수익(NOI)을 부동산 가치로 나눈 값입니다.
✅ 캡레이트 공식
Cap Rate=NOI (순영업소득)부동산 현재 가치 (Market Value)×100\text{Cap Rate} = \frac{\text{NOI (순영업소득)}}{\text{부동산 현재 가치 (Market Value)}} \times 100
📌 예제:
- 부동산의 연간 NOI(순영업소득) = 5억 원
- 부동산 현재 시장가치 = 100억 원
Cap Rate=5억100억×100=5.0%\text{Cap Rate} = \frac{5억}{100억} \times 100 = 5.0\%
👉 캡레이트 = 5.0% (즉, 연간 5%의 수익률을 창출하는 부동산)
3. NOI(순영업소득)란?
캡레이트를 계산하려면 순영업소득(NOI, Net Operating Income) 을 알아야 합니다.
📌 NOI 공식:
NOI=총 임대료 수익 (Gross Rental Income)−운영비용 (Operating Expenses)NOI = \text{총 임대료 수익 (Gross Rental Income)} - \text{운영비용 (Operating Expenses)}
✅ NOI에 포함되는 항목:
✔ 총 임대료 수익: 임차인에게 받는 임대료
✔ 기타 수익: 주차장 수익, 광고 수익 등
✔ 운영 비용: 관리비, 세금, 보험료, 유지보수비 등 (대출 이자 제외)
📌 예제:
- 연간 임대료 수익: 8억 원
- 운영비용: 3억 원
NOI=8억−3억=5억원NOI = 8억 - 3억 = 5억 원
👉 연간 NOI = 5억 원
4. 캡레이트 해석 (높고 낮음에 따른 의미)
✅ 캡레이트가 높은 경우
📌 의미:
- 위험이 높지만 수익성이 높은 부동산
- 저평가된 부동산일 가능성이 있음
- 경기 불안정 지역, 신흥 개발 지역, 공실률이 높은 부동산
📌 예제:
- 낙후된 지역의 부동산 → 캡레이트 10% 이상
- 임대료는 높지만 공실 위험이 있는 부동산 → 캡레이트 8% 이상
✅ 캡레이트가 낮은 경우
📌 의미:
- 안정성이 높은 부동산
- 핵심 상권, 도심 지역, 공실률이 낮은 프라임 빌딩
- 임대료는 안정적이지만 초기 투자금이 높음
📌 예제:
- 서울 강남 A급 오피스 빌딩 → 캡레이트 3~4%
- 뉴욕, 런던 CBD(중심업무지구) 부동산 → 캡레이트 2~3%
5. 캡레이트의 활용 (부동산 투자 시 유용한 이유)
📌 부동산 투자 시 캡레이트를 활용하는 주요 방법
✅ 1) 부동산 가격 산정 (역산 공식)
부동산 가치=NOI (순영업소득)Cap Rate\text{부동산 가치} = \frac{\text{NOI (순영업소득)}}{\text{Cap Rate}}
- 예제: NOI가 5억 원, 캡레이트가 5% 라면?
부동산 가치=5억5%=100억원\text{부동산 가치} = \frac{5억}{5\%} = 100억 원
👉 즉, 100억 원이 적정 부동산 가격
✅ 2) 부동산 투자 수익성 분석
- 동일한 지역에 비슷한 부동산이 캡레이트 5% vs 3% 이면?
- 5% 캡레이트 부동산이 수익성이 더 좋음
✅ 3) 부동산 시장 흐름 판단
- 경기 불황 → 캡레이트 상승 (위험 증가, 부동산 가치 하락)
- 경기 호황 → 캡레이트 하락 (안정적인 투자처, 부동산 가치 상승)
6. 한국과 글로벌 부동산 시장의 평균 캡레이트
📌 한국 주요 지역 캡레이트(자본환원율)
지역오피스리테일(상업시설)물류
| 서울 강남 | 3.5% | 4.2% | 4.5% |
| 서울 여의도 | 4.0% | 4.5% | 4.8% |
| 서울 마포 | 4.5% | 5.0% | 5.2% |
| 지방 대도시 | 5.0% | 5.5% | 6.0% |
📌 미국 주요 지역 캡레이트 (2023년 기준)
도시오피스리테일(상업시설)물류
| 뉴욕 맨해튼 | 3.5% | 4.0% | 4.5% |
| LA | 4.0% | 4.5% | 5.0% |
| 시카고 | 4.5% | 5.0% | 5.5% |
| 텍사스 | 5.0% | 5.5% | 6.0% |
👉 서울과 뉴욕 같은 대도시일수록 캡레이트가 낮고, 지방 및 신흥시장은 캡레이트가 높음
📌 결론: 캡레이트는 부동산 투자 수익성을 판단하는 핵심 지표!
📌 1) 캡레이트 = NOI ÷ 부동산 가치 × 100 → 부동산의 연간 수익률을 의미
📌 2) 캡레이트가 높으면 수익성은 크지만 위험도 큼 (신흥시장, 공실률 높은 지역)
📌 3) 캡레이트가 낮으면 안정적이지만 투자 수익률이 낮음 (핵심 상권, A급 빌딩)
📌 4) 부동산 가격 산정, 투자 수익률 비교, 시장 흐름 분석 등에 활용 가능
📌 5) 부동산 시장이 과열되면 캡레이트 하락, 경기 침체 시 캡레이트 상승
👉 즉, 캡레이트는 부동산 투자에서 가장 중요한 수익률 지표 중 하나로, 투자 의사결정 시 반드시 고려해야 한다!