금리와 캡레이트(Cap Rate)의 상관관계 상세 분석
금리와 캡레이트(Cap Rate, 자본환원율)는 부동산 투자 수익성과 시장 흐름을 결정하는 중요한 요소입니다.
금리가 변동하면 부동산의 가치, 투자 수익률, 금융 비용 등이 변하기 때문에 캡레이트와 직접적인 상관관계를 가집니다.
1. 캡레이트(Cap Rate) 복습: 부동산 수익률 지표
캡레이트(Cap Rate, 자본환원율) 는 부동산의 연간 순영업소득(NOI) 대비 현재 시장가치(부동산 가격)의 비율입니다.
📌 캡레이트 공식:
CapRate=NOI(순영업소득)부동산 가격×100Cap Rate = \frac{NOI (순영업소득)}{\text{부동산 가격}} \times 100
✅ 캡레이트가 높을수록 → 투자 수익성이 높음 (위험도 증가)
✅ 캡레이트가 낮을수록 → 안정적이지만 수익률 낮음 (프라임 자산)
📌 예제:
- 부동산 가치 = 100억 원, 연간 NOI(임대료 - 운영비) = 5억 원
CapRate=5억100억×100=5%Cap Rate = \frac{5억}{100억} \times 100 = 5\%
👉 즉, 해당 부동산의 연간 투자수익률이 5%라는 의미
2. 금리와 캡레이트의 관계
📌 금리 상승 → 캡레이트 상승 (부동산 가치 하락)
📌 금리 하락 → 캡레이트 하락 (부동산 가치 상승)
✅ 1) 금리 상승 시 캡레이트 상승 (부동산 가격 하락)
✔ 대출금리 상승 → 금융비용 증가 → 부동산 투자 매력 감소
✔ 투자자 요구수익률 상승 → 더 높은 캡레이트 필요
✔ 부동산 가격 하락 (같은 NOI에서 Cap Rate가 상승하면 가격 하락)
✅ 2) 금리 하락 시 캡레이트 하락 (부동산 가격 상승)
✔ 대출금리 하락 → 자금조달 비용 감소 → 부동산 투자 증가
✔ 투자자 요구수익률 감소 → 낮은 캡레이트에도 투자 가능
✔ 부동산 가격 상승 (같은 NOI에서 Cap Rate가 하락하면 가격 상승)
📌 즉, 금리가 오르면 캡레이트도 오르며, 금리가 내리면 캡레이트도 낮아지는 경향이 있음 🚀
3. 금리 변화에 따른 캡레이트와 부동산 가격 변동 예시
📌 예제 1: 금리 상승(5% → 7%) → 캡레이트 상승 (5% → 6%) → 부동산 가격 하락
- 기존 부동산 가격: 100억 원, NOI 5억 원, 기존 Cap Rate 5%
Cap Rate=NOI부동산 가격\text{Cap Rate} = \frac{NOI}{\text{부동산 가격}}
- 금리 상승으로 투자자 요구 수익률 증가 → Cap Rate 6% 상승
새로운 부동산 가격=NOI새 Cap Rate=5억6%=83.3억원\text{새로운 부동산 가격} = \frac{NOI}{\text{새 Cap Rate}} = \frac{5억}{6\%} = 83.3억 원
👉 즉, 금리 상승으로 Cap Rate가 상승하며 부동산 가격은 하락 (100억 → 83.3억 원)
📌 예제 2: 금리 하락(5% → 3%) → 캡레이트 하락 (5% → 4%) → 부동산 가격 상승
- 기존 부동산 가격: 100억 원, NOI 5억 원, 기존 Cap Rate 5%
- 금리 인하로 투자자 요구 수익률 감소 → Cap Rate 4% 하락
새로운 부동산 가격=5억4%=125억원\text{새로운 부동산 가격} = \frac{5억}{4\%} = 125억 원
👉 즉, 금리 하락으로 Cap Rate가 하락하며 부동산 가격은 상승 (100억 → 125억 원)
4. 금리 변동이 부동산 시장에 미치는 영향
금리가 변동하면 부동산 투자 수익성, 자금조달 비용, 투자 심리가 변화하여 부동산 시장에 직접적인 영향을 줍니다.
✅ 1) 금리 상승 시 부동산 시장 영향 (Cap Rate 상승)
✔ 부동산 가격 하락 → 수익률 요구치 증가로 Cap Rate 상승
✔ 투자 수요 감소 → 대출 금리 부담 증가, 부동산 매수자 감소
✔ REITs(리츠) 가치 하락 → 배당형 자산의 상대적 매력 감소
📌 예제:
- 2022~2023년 미국 기준금리 인상(0.5% → 5.25%) → 부동산 가격 조정
- 상업용 부동산 시장 침체 (오피스, 리테일 캡레이트 상승)
✅ 2) 금리 하락 시 부동산 시장 영향 (Cap Rate 하락)
✔ 부동산 가격 상승 → Cap Rate 하락으로 부동산 가치 증가
✔ 투자 수요 증가 → 대출 이자 부담 감소, 투자 매력 증가
✔ 리츠(REITs) 등 배당형 자산 가치 상승
📌 예제:
- 2010~2020년 초저금리 시대(미국·한국 기준금리 0%~1%) → 부동산 가격 급등
- 강남 오피스 Cap Rate 5% → 3%로 하락, 자산 가치 급등
5. 금리와 캡레이트의 상관관계 분석 (요약)
금리 변화캡레이트 변화부동산 가격 변화시장 영향
| 금리 상승 (인플레이션 대응) | 캡레이트 상승 | 부동산 가격 하락 | 투자 감소, 대출 부담 증가 |
| 금리 하락 (경기 부양) | 캡레이트 하락 | 부동산 가격 상승 | 투자 증가, 대출 부담 감소 |
📌 즉, 금리와 캡레이트는 양의 상관관계를 가지며, 금리가 상승하면 캡레이트도 상승하고, 금리가 하락하면 캡레이트도 하락하는 경향이 있음.
📌 결론: 금리와 캡레이트는 반비례하는 경향이 있음!
📌 1) 금리 상승 → 캡레이트 상승 → 부동산 가격 하락 (투자자 요구수익률 증가)
📌 2) 금리 하락 → 캡레이트 하락 → 부동산 가격 상승 (자금조달 비용 감소, 투자 증가)
📌 3) 금리 변동은 부동산 시장의 투자 심리 및 유동성에도 직접적인 영향
📌 4) 투자자는 금리 변동을 고려하여 부동산 투자 타이밍과 수익성을 분석해야 함
👉 즉, 부동산 투자자는 금리와 캡레이트 변화를 항상 모니터링하며 투자 전략을 세워야 한다!